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房屋租賃合同提前解除 屋內裝潢如何處理

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  房屋租賃合同提前解除屋內裝潢如何處理

  案例

  徐強(化名)是上海一家外資企業引進的河南籍***管理人員。徐強與公司簽訂的勞動合同約定,除工資以外,公司每月支付住房補貼人民幣6000元。徐強在上海向李斌(化名)租賃房屋一套,根據雙方簽訂的租賃合同,每月租金人民幣5000元,租賃期限為8年。雙方還約定,經出租人同意,承租人可以對房屋進行裝潢,租賃期滿后,屋內裝潢歸屬由雙方協商處理。徐強經李斌同意后,對房屋進行了豪華裝潢,并將妻兒一同遷來上海居住。合同正常履行5年后,徐強與公司發生勞動爭議,公司拒絕繼續支付住房補貼,徐強因此未能按約及時支付李斌房屋租金。在徐強停止支付租金9個月后,李斌向法院起訴,要求解除雙方的租賃關系。法院審理中,徐強也同意解除租賃合同,但雙方對合同解除后房屋內的裝潢歸屬發生爭議。徐強認為,自己支付昂貴費用裝潢的房屋只租住了5年,出租人李斌應按現價進行補償。李斌認為,房屋租賃合同提前解除是徐強的過錯,由此造成的損失應由徐自行承擔,自己不應再作補償。

  析法

  上海市青浦區人民法院經審理后認為,本案中導致租賃合同提前解除的直接原因是徐強未能按約定及時支付房屋租金。《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規定:承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。《上海市房屋租賃條例》第二十三條規定:承租人逾期不支付租金累計超過六個月的,出租人可以解除租賃合同。但租賃合同另有約定的,從其約定。本案中,徐強與單位發生勞動爭議,公司停發住房補貼,這和徐強與李斌的房屋租賃是兩個不同的法律關系。徐強收入的減少,不是其拖欠李斌租金的正當理由。所以,造成租賃關系提前解除的過錯責任在于徐強,李斌不需對屋內裝潢承擔賠償責任。但考慮到徐強在裝潢前征得了李斌的同意,且裝潢的價值較大,對李斌的居住用房確實還有再利用的價值,所以法院委托中介機構對現有裝潢進行價格評估后,判決解除雙方租賃合同,出租人李斌對承租人徐強裝潢費用作酌情補償。

  答疑

  房屋租賃合同被提前解除后,對承租人在房屋內的裝潢,屬于動產的,由承租人自己取回。附著在建筑物之上,無法剝離或剝離后影響其價值的裝潢,處理的基本原則是:有約定從約定,無約定從法定。沒有約定的,應當區分不同情況,按照當事人的過錯責任分別處理。一種情形是,裝潢未經出租人同意的。因租賃人的過錯導致合同被提前解除的,租賃人無權要求出租人對裝潢損失進行補償。因為在這種情況下,如果要求出租人補償,對其而言該補償將構成強制得利的補償。而依照不當得利的規則,強制得利是不應補償的。因出租人的過錯導致合同被提前解除的,出租人應當對承租人的裝潢進行適當補償。雙方都有過錯的,因考慮到承租人擅自裝潢,且對租賃合同提前解除也存在過錯,故出租人一般不予補償。第二種情形是,裝潢經出租人同意的。合同提前解除是出租人過錯的,出租人因對承租人的裝潢損失進行賠償;承租人過錯的,出租人不賠償其裝潢損失。除非是留下來的裝潢物對出租人確實還有再利用的價值,且價值較大的,可由出租方酌情給予補償。(本案就是這種情形)。雙方混合過錯的,按照雙方的責任大小,按照比例分攤裝潢損失。還有一種特殊的情況是,合同約定租賃關系結束后,裝潢歸出租人所有。但在合同履行過程中,因一方違約而導致合同被提前解除。這種情況下,裝潢歸出租人所有的前提條件是合同正常履行完畢。出租人違約造成該條件不能成就的,承租人有權要求出租人對裝潢損失作補償。如承租人違約的,應視作承租人阻止該條件的成就,裝潢應無償歸出租人所有。但裝潢對出租人確實還有利用價值的,可酌情補償。

  當然,還有一種情況是承租人搭建的違章建筑。因為違章建筑不受法律保護,所以不管搭建是否經過出租人的同意,都不得要求補償。

  提示

  房屋租賃市場中,雙方協議或因一方過錯而致合同提前解除的現象屢見不鮮,如未對雙方權利義務作過明確約定,往往容易引發訴訟。為防止發生爭議和糾紛,也為了保護自己的權利,租賃雙方應當特別注意合同的簽訂,對各自的權利義務要盡量詳細明確地進行書面約定。就房屋裝潢來說,應在合同中約定承租人是否可以進行裝潢,租賃合同履行完畢后或被提前解除的裝潢怎樣處理,如無償歸出租人所有,或者應折價后歸出租人所有,或者承租人應當恢復到租賃前的原狀。

  對承租人而言,在裝潢前應征得出租人的書面同意,并根據合同的目的、租賃期限的長短和雙方對裝潢處理的約定進行適度的裝潢。對出租人而言,要注意對證據的保全。在將房屋交付給承租人使用之前,***好能通過攝影攝像等方法將房屋、家具及有關的設備原狀予以固定,以避免在租賃期限到期后要求承租人將房屋恢復原狀時發生爭議或在訴訟中無法提供證據。對特殊的裝潢及房屋內煤氣、熱水器等可能影響人身安全的設備的使用有義務對承租人作專門的說明,應特別約定這些裝潢和設備的安全檢查和維修義務。

  


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